Szkolenie w dniach 6-7 kwietnia 2017 r.

Mecenas Mariola Ropiak w dniach 6-7 kwietnia 2017 roku prowadziła szkolenie z zakresu prawnych aspektów umowy dzierżawy, rozliczania nakładów i wykonywania prawa pierwokupu.

W zakresie prawa pierwokupu – m.in. omówiono postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2009 roku, sygn. akt IV CSK 344/08 http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orzeczenia2/iv%20csk%20344-08-1.pdf, niepublikowane. W uzasadnieniu, którego Sąd Najwyższy stwierdza: “O skutecznym wykonaniu prawa pierwokupu nie przesądza bowiem samo złożenie, przed upływem miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, oświadczenia o wykonaniu tego prawa, ale przed upływem tego terminu, konieczne jest zawiadomienie zobowiązanego o złożeniu tego oświadczenia w przepisanej formie''.

W zakresie umowy dzierżawy – m.in omówiono orzeczenia:

Sądu Najwyższego z 23 marca 2007 roku, sygn akt V CSK 476/06  http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orzeczenia2/v%20csk%20476-06-1.pdf  “Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz lub prawo, które przynoszą pożytki ze swej natury lub przeznaczenia albo mogą przynosić pożytki” oraz inne interesujące orzeczenia z punktu widzenia wydzierżawiającego tudzież oddającego w najem, mianowicie  “Osoba niebędąca właścicielem gruntu, użytkująca grunt bez tytułu prawnego, może skutecznie zawrzeć z osobami trzecimi umowę obligacyjną, dotyczącą tego gruntu. Z tego powodu umowy takie nie będą nieważne” (zob. też orz. SN z 30.7.1964 r., I CR 33/64, OSN 1965, Nr 5, poz. 84).

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23 marca 2000 roku (II CKN 863/98, OSNC 2000, Nr 10, poz. 183), stwierdził, że "przepis art. 698 KC zabrania nie tylko wszelkich, dokonanych bez zgody wydzierżawiającego, czynności prawnych zmierzających do udostępnienia przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej przy zachowaniu przez dzierżawcę swego prawa, ale sprzeciwia się też przelewowi wierzytelności dzierżawcy bez zgody wydzierżawiającego. Przelew taki dokonany bez owej zgody musi być uznany za niedający się pogodzić z właściwością zobowiązania stron umowy kontraktu, a tym samym za niedopuszczalny (art. 509 § 1 KC)". SN stwierdza, że "przeniesienie za zgodą wydzierżawiającego praw i obowiązków dzierżawcy na osobę trzecią nie jest równoznaczne z zawarciem nowej umowy dzierżawy w rozumieniu art. 936 KPC''.

W zakresie rozliczenia  nakładów, akcentowano, iż nakładami koniecznymi są wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem. Mieszczą się tu wydatki na remonty i konserwację rzeczy, dokonanie zasiewów, utrzymanie inwentarza, wymiana starych drzew w sadzie na młode, podatki oraz inne świadczenia publiczne, a także ubezpieczenia rzeczy. Natomiast nakłady nieodpowiadające temu celowi, a więc nakłady zmierzające do ulepszenia rzeczy (nakłady użyteczne) albo nadanie jej cech odpowiadających szczególnym upodobaniom posiadacza (nakłady zbytkowne) stanowią rodzaj innych nakładów w rozumieniu art. 226 KC.

Zwrócono uwagę, iż dopuszczalne jest zastrzeganie w umowach odpłatnych, że nakłady dokonane przez stronę korzystającą (dzierżawcę/najemcę) na podstawie umowy z cudzej rzeczy (dzierżawy/najmu) mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania (wydzierżawiającego/wynajmującego).

Omówiono m.in. orzecznictwo Sądu Najwyższego:

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 września 2009 roku, III CZP 62/09, OSNC 2010, nr 3, poz. 39 „Przepis art. 667 § 2 k.c. ma odpowiednie zastosowanie do dzierżawy (art. 694 k.c.).” Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2010 roku, II CSK 85/10, OSNC-ZD 2011, nr 1, s. 13 http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orzeczenia2/ii%20csk%2085-10-1.pdf

„Roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości nakładów ulepszających staje się wymagalne po zwrocie przedmiotu dzierżawy wydzierżawiającemu i po wykonaniu przez niego prawa wyboru określonego w art. 676 w związku z art. 694 k.c. Samo istnienie jeszcze niewymagalnego roszczenia o zwrot takich nakładów nie jest wystarczającą podstawą wydania wyroku wstępnego mającego na celu przesądzenie tego roszczenia jedynie co do zasady (art. 318 § 1 k.p.c.).”